Révoquer une donation dont les charges n’ont pas été exécutées : cinq ans, pas trente

L’action en révocation d’une donation pour inexécution d’une charge est une action personnelle : elle se prescrit par cinq ans, et non par trente. La qualification ne change pas lorsque la donation porte sur un immeuble et que la charge consiste en de grosses réparations. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 17 septembre 2026, dans un arrêt publié au Bulletin.

« l’action en révocation d’une donation pour inexécution d’une charge, qui constitue un contrat synallagmatique par les engagements réciproques qu’elle prévoit, a pour fondement l’inexécution d’une obligation contractuelle et constitue à ce titre, quand bien même elle concerne un immeuble et comporte une charge ayant pour objet l’exécution des grosses réparations, une action personnelle »

Les faits

Par acte notarié du 2 février 2004, une propriétaire avait consenti une donation portant sur la nue-propriété d’une maison à usage d’habitation, d’un garage et des terrains attenants. La libéralité était assortie d’une charge : le donataire devait assurer les grosses réparations afin de restaurer l’état général de la maison.

La donatrice est décédée le 2 janvier 2019. Le 21 septembre 2021, deux de ses ayants droit, représentés chacun par leur tuteur, ont assigné le donataire en révocation de la donation pour inexécution de la charge et en indemnisation de divers préjudices.

Le donataire a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription. Par arrêt du 5 septembre 2024, la cour d’appel de Montpellier a déclaré l’action prescrite et constaté l’extinction de l’instance. Devant la Cour de cassation, les demandeurs soutenaient qu’une action en révocation portant sur la nue-propriété d’un immeuble, fondée sur l’inexécution des grosses réparations prévues à l’article 605 du code civil, était une action réelle soumise à la prescription trentenaire.

Ce que dit la décision

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Tout tient à une qualification. La donation assortie d’une charge constitue un contrat synallagmatique, par les engagements réciproques qu’elle prévoit ; l’action qui sanctionne le défaut d’exécution de cette charge a donc pour fondement l’inexécution d’une obligation contractuelle.

Il s’agit par conséquent d’une action personnelle, soumise au délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil, qui court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ni l’objet immobilier de la donation, ni la nature immobilière de la charge – des grosses réparations – ne modifient cette qualification.

Le raisonnement du pourvoi, qui voulait faire de l’obligation de réparer un immeuble une action réelle immobilière, est ainsi écarté : c’est le fondement de l’action – une obligation de faire née du contrat – qui commande le délai, non le bien sur lequel elle porte.

Ce que ça change en pratique

Pour les héritiers du donateur, la marge de manœuvre est étroite. Une charge inexécutée s’installe souvent dans la durée, et le délai ne démarre pas au décès du donateur : il court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits révélant l’inexécution.

• Le point de départ est un point de fait, à documenter : mises en demeure, constats, courriers, état du bien à une date donnée.
• Le délai peut avoir commencé à courir du vivant du donateur : les héritiers ne recueillent alors que ce qu’il en reste.
• Les actes de donation gagnent à prévoir des échéances et des modalités de contrôle de la charge : elles fixent plus sûrement le moment où l’inexécution est acquise.
• La solution vaut pour toute charge consistant en une obligation de faire : l’arrêt raisonne sur le fondement de l’action, non sur l’objet du bien donné.

Qui est concerné

• Les héritiers d’un donateur qui envisagent de faire révoquer une donation dont les charges n’ont pas été tenues.
• Les donataires assignés en révocation, pour qui la prescription constitue une fin de non-recevoir à examiner en premier.
• Les tuteurs et curateurs, qui doivent surveiller ces délais pour le compte de la personne protégée : dans cette affaire, la représentation n’a pas fait obstacle à la prescription.
• Les rédacteurs d’actes de donation avec charges, sur la formulation et le suivi de l’obligation imposée au donataire.

Cet article est une analyse d’actualité jurisprudentielle à vocation d’information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l’examen d’une situation particulière.

Mots-clés : Donation · Charges · Révocation · Prescription quinquennale · Action personnelle