Une plateforme qui assiste un syndic coopératif n’exerce pas la profession de syndic

Une société qui fournit à un syndicat coopératif une plateforme générant des documents et une équipe d’accompagnement technique n’exerce pas illégalement la profession de syndic, dès lors qu’elle ne signe aucun acte et laisse le syndic décider. La limite se situe là : le prestataire qui signe ou se substitue au syndic relèverait de la loi Hoguet. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 17 septembre 2026, dans un arrêt publié au Bulletin.

« la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé que la prestation de la société Matera se bornait à l’assistance et l’accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif, en a à bon droit déduit que cette société n’exerçait pas illicitement les fonctions de syndic »

Les faits

La société Matera développe et exploite une plateforme en ligne destinée aux copropriétés ayant adopté le mode de gestion du syndicat coopératif – formule dans laquelle le syndic est choisi parmi les membres du conseil syndical, sans professionnel extérieur. À compter du mois de mars 2020, elle a lancé une campagne publicitaire sur différents supports, notamment par voie d’affichage.

Soutenant que cette campagne était illicite et trompeuse et qu’elle constituait un dénigrement, la société Foncia groupe, désormais dénommée Emeria Europe, a assigné la société Matera et son président en indemnisation. L’Association nationale des gestionnaires de copropriété est intervenue volontairement à l’instance en soutenant, en outre, que la société exerçait illégalement la profession de syndic, et en demandant qu’il lui soit fait interdiction de se présenter comme un syndic professionnel et d’en exercer les missions. La Chambre FNAIM du grand Paris et le Syndicat national des professionnels immobiliers ont agi dans le même sens.

Les instances ont été jointes. Par un arrêt du 20 mars 2024, la cour d’appel de Paris a écarté l’exercice illégal de la profession de syndic comme les pratiques commerciales déloyales et trompeuses. Un pourvoi principal et deux pourvois incidents ont été formés.

Ce que dit la décision

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 soumet à sa réglementation, et à la détention d’une carte professionnelle, toute personne qui se livre ou prête son concours, d’une manière habituelle et même à titre accessoire, aux opérations relatives à l’exercice des fonctions de syndic de copropriété. Son article 14 assortit la méconnaissance de cette exigence d’une peine d’emprisonnement et d’une peine d’amende.

Mais le décret du 17 mars 1967 autorise le conseil syndical à prendre conseil auprès de toute personne de son choix et à demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité (article 27, alinéa 2), dispositions rendues applicables au syndic par l’article 42 – lequel lui permet en outre de confier, sous sa responsabilité, l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs.

C’est sur cette articulation que la troisième chambre civile rejette les pourvois. Elle approuve la cour d’appel d’avoir relevé que les prestations juridiques et comptables consistaient essentiellement en la génération automatique de documents pouvant être utiles au syndic, que la société ne signait aucun de ces actes, que la possibilité d’ouvrir un compte de paiement ne la rendait pas responsable de ce compte, que la fourniture d’informations sur le suivi des travaux et l’accompagnement des démarches auprès des entreprises n’étaient pas illicites, et que l’accès à la plateforme était assuré au syndic en parfaite autonomie.

Sur les pratiques commerciales trompeuses, la Cour admet que les slogans employés créaient une ambiguïté, laissant penser que la société était elle-même en mesure d’offrir aux copropriétés les services d’un syndic. Mais cette ambiguïté n’était pas susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur : l’accès aux prestations suppose une assemblée générale statuant sur un ordre du jour préalablement établi et autorisant à la fois le changement de mode de gestion et la conclusion du contrat, de sorte que des copropriétaires normalement informés et raisonnablement attentifs se renseignent nécessairement au-delà de la campagne publicitaire.

Ce que ça change en pratique

L’arrêt fixe le critère : ce n’est ni le volume des prestations ni leur coordination qui caractérise l’exercice de la fonction de syndic, mais la signature des actes et l’autonomie décisionnelle laissée au syndic en place.

• Une société de services peut légalement outiller un syndicat coopératif : génération de documents, gestion comptable, suivi de travaux, démarches auprès des entreprises.
• La frontière est franchie si le prestataire signe les actes ou se substitue au syndic dans ses décisions : c’est alors l’exigence de carte professionnelle qui est en cause.
• Sur le terrain publicitaire, l’ambiguïté d’un slogan ne suffit pas : il faut démontrer l’altération substantielle du comportement économique, appréciée au regard des démarches que le consommateur doit lui-même accomplir.
• Les organisations professionnelles qui contestent ce modèle devront porter le débat sur la réalité des actes accomplis, pièces contractuelles en main, plutôt que sur la nature globale de l’offre.

Qui est concerné

• Les copropriétés qui envisagent de passer en syndicat coopératif et de s’adjoindre une plateforme d’assistance.
• Les syndics bénévoles et les conseils syndicaux, sur l’étendue des tâches qu’ils peuvent externaliser sous leur responsabilité.
• Les syndics professionnels et leurs organisations, sur le terrain de l’exercice illégal comme de la concurrence déloyale.

Cet article est une analyse d’actualité jurisprudentielle à vocation d’information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l’examen d’une situation particulière.

Mots-clés : Copropriété · Syndicat coopératif · Loi Hoguet · Exercice illégal · Pratiques commerciales trompeuses