Rembourser le crédit d’un bien propre avec ses loyers ouvre droit à récompense

Les fruits et revenus des biens propres tombent en communauté, mais celle-ci n’a pas droit à ceux qui ont été consommés sans fraude. La limite posée ici est nette : les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne sont pas consommés au sens de la loi. La première chambre civile en déduit, le 9 septembre 2026, dans un arrêt publié au Bulletin, que le remboursement du prêt d’acquisition par les loyers du bien financé ouvre droit à récompense au profit de la communauté.

« Si, en vertu de l’article 1403 du même code, elle n’a pas droit aux fruits consommés sans fraude, ne sont pas consommés au sens de ce texte les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien. »

Les faits

Deux époux, mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, divorcent par un jugement de 2017. Des difficultés surviennent lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux et l’époux assigne son ex-épouse en partage.

Le point litigieux porte sur un bien immobilier propre à l’époux, acquis au moyen d’un prêt souscrit avant le mariage. Pendant la communauté, les mensualités de ce prêt ont été réglées par les revenus locatifs produits par ce même bien. La cour d’appel de Montpellier fixe à 81 065,99 euros la récompense due par l’époux à la communauté à ce titre.

L’époux se pourvoit en cassation. Son raisonnement est le suivant : la communauté n’a droit qu’aux fruits perçus et non consommés ; or les loyers ont précisément été consommés par le paiement des échéances du prêt ; ils n’ont donc jamais été des biens communs, et la communauté ne s’est pas appauvrie. Il invoque également, au soutien de cette analyse, le droit au respect de ses biens garanti par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne.

Ce que dit la décision

Le pourvoi est rejeté, le moyen manquant en droit en chacune de ses branches. La Cour déroule un raisonnement en trois temps, tiré des articles 1401, 1403 et 1437 du code civil.

D’abord, la communauté comprend les économies faites sur les fruits et revenus des biens propres des époux. Ensuite, si elle n’a pas droit aux fruits consommés sans fraude, ne sont pas consommés au sens de ce texte les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien. Enfin, les fruits et revenus étant ainsi affectés à la communauté, un tel emploi lui ouvre droit à récompense.

Autrement dit, la consommation visée par l’article 1403 s’entend d’une dépense qui épuise le revenu sans laisser de contrepartie patrimoniale. Lorsque le loyer sert à rembourser le crédit ayant permis d’acquérir l’immeuble qui le produit, il ne disparaît pas : il se transforme en valeur, laquelle profite au patrimoine propre. La communauté s’en trouve appauvrie d’autant, et la récompense rétablit l’équilibre.

Ce que ça change en pratique

La situation est extrêmement courante : un époux possède, souvent avant le mariage, un bien locatif encore grevé d’un crédit, et le montage est conçu pour que les loyers couvrent les échéances. L’arrêt confirme que ce mécanisme, financièrement neutre pour le ménage au quotidien, ne l’est pas au moment de la liquidation.

Concrètement, l’époux propriétaire doit s’attendre à devoir récompense pour l’ensemble des échéances ainsi remboursées pendant la communauté. Le montant peut être élevé, comme le montre l’espèce. À l’inverse, l’époux non propriétaire a intérêt, dès les opérations de compte, à reconstituer le flux des loyers et le tableau d’amortissement du prêt.

L’arrêt invite enfin à anticiper : ceux qui souhaitent écarter ce résultat disposent des outils du droit des régimes matrimoniaux, notamment le contrat de mariage ou le changement de régime, plutôt que d’un argument tiré de la consommation des fruits, que la Cour écarte ici sans ambiguïté.

Qui est concerné

• Les époux mariés sous le régime légal dont l’un possède un bien locatif propre financé à crédit.
• Les époux en instance de divorce dont la liquidation soulève des difficultés de comptes entre patrimoines.
• Les héritiers appelés à une liquidation de communauté après le décès d’un époux.
• Les futurs époux propriétaires d’un patrimoine locatif, au moment de choisir leur régime matrimonial.

Cet article est une analyse d’actualité jurisprudentielle à vocation d’information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l’examen d’une situation particulière.

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