Copropriété, troubles de voisinage, servitudes : faire respecter vos droits sur votre bien

Contester une décision d’assemblée générale

Les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ne peuvent être contestées que par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la décision est définitive, même irrégulière. Le copropriétaire qui a voté pour ne peut plus la contester.

Les causes d’annulation tiennent à la convocation — délai, ordre du jour, documents joints —, aux règles de majorité, à l’abus de majorité, ou à l’objet de la décision lorsqu’il excède les pouvoirs de l’assemblée. Le syndic, le conseil syndical et le syndicat peuvent aussi voir leur responsabilité engagée pour les fautes de gestion.

Charges, travaux, parties communes

Les charges se répartissent selon les tantièmes et l’utilité pour chaque lot, conformément au règlement de copropriété. Un copropriétaire peut contester la répartition ou demander sa révision lorsqu’elle est contraire à la loi. Les travaux sur les parties communes, ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, exigent une autorisation de l’assemblée à la majorité requise ; des travaux réalisés sans autorisation exposent à une remise en état.

Le recouvrement des charges impayées relève du syndic, qui dispose de procédures accélérées. Le copropriétaire poursuivi vérifie l’approbation des comptes et la régularité de l’appel de fonds.

Troubles anormaux de voisinage, servitudes, bornage

Le propriétaire, le locataire ou l’occupant qui provoque un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte (art. 1253 du code civil). Bruit, odeurs, fumées, vibrations, perte d’ensoleillement ou de vue, empiétement : l’anormalité s’apprécie au regard de l’environnement et de l’antériorité. Le juge peut ordonner la cessation du trouble et la réparation du préjudice.

Les servitudes — passage, vue, écoulement des eaux, mitoyenneté — naissent de la loi, de la situation des lieux ou d’un titre. Le fonds enclavé bénéficie d’un passage sur les fonds voisins moyennant indemnité. Le bornage fixe contradictoirement la limite des fonds. Ces actions relèvent du tribunal judiciaire, après une tentative de règlement amiable lorsqu’elle est imposée.

• Convocation ou vote irrégulier, abus de majorité.
• Répartition des charges contraire au règlement ou à la loi.
• Travaux sans autorisation sur les parties communes.
• Trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
• Servitude contestée : titre, enclave, prescription.

Ce que fait le cabinet

Contestation des assemblées générales dans le délai de deux mois, défense ou recouvrement des charges, action en cessation de trouble et en réparation, contentieux des servitudes et du bornage, en demande comme en défense, devant le tribunal judiciaire.

Le cabinet conseille les copropriétaires, les syndicats et les syndics, et représente les voisins en conflit à toutes les étapes, y compris amiables.

Questions fréquentes

J’ai voté pour une décision que je regrette : puis-je la contester ?

Non. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir. Reste la possibilité de demander une nouvelle décision à l’assemblée suivante.

Un trouble de voisinage peut-il être sanctionné si le voisin n’a commis aucune faute ?

Oui. La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est objective : seul compte le caractère anormal du trouble. L’antériorité de l’activité et sa conformité aux règles peuvent en revanche l’exonérer dans certains cas.

Faut-il tenter une conciliation avant de saisir le juge ?

Pour les litiges de voisinage et de bornage, une tentative de règlement amiable — conciliation, médiation ou procédure participative — est en principe exigée avant l’assignation, à peine d’irrecevabilité, sous réserve des exceptions prévues par le code de procédure civile.

Le syndic peut-il engager des travaux sans vote ?

Seulement les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à charge d’en informer les copropriétaires et de convoquer une assemblée. Les autres travaux exigent un vote préalable.

Comment se prouve une servitude de passage ?

Par un titre — acte notarié —, ou, pour le fonds enclavé, par la situation des lieux. Une servitude de passage ne s’acquiert pas par prescription, sauf si elle est continue et apparente.

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