Vices cachés, non-conformité, désordres de construction : des délais propres à chaque fondement

La garantie des vices cachés dans la vente

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (art. 1641 du code civil). Le vice doit être antérieur à la vente, caché et suffisamment grave. L’action doit être intentée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (art. 1648).

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de la garder et de se faire rendre une partie du prix (art. 1644). Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre tous les dommages et intérêts (art. 1645). La clause d’exclusion de garantie, fréquente dans les ventes entre particuliers, ne joue pas contre le vendeur de mauvaise foi ni le vendeur professionnel.

Délivrance conforme, dol, diagnostics

Le vendeur doit délivrer une chose conforme à ce qui a été convenu : surface, destination, équipements, absence de servitude non déclarée. Le défaut de délivrance conforme se distingue du vice caché et suit la prescription de droit commun de cinq ans. La réticence dolosive — dissimulation d’une information déterminante — permet d’obtenir la nullité de la vente ou des dommages et intérêts.

Les diagnostics obligatoires — amiante, plomb, termites, performance énergétique, état des risques — engagent le vendeur et le diagnostiqueur lorsqu’ils sont erronés. La responsabilité du notaire et de l’agent immobilier peut aussi être recherchée en cas de manquement à leur devoir de conseil.

Garanties légales des constructeurs

Tout constructeur est responsable de plein droit, pendant dix ans à compter de la réception, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (art. 1792 et 1792-4-1). Les éléments d’équipement dissociables relèvent d’une garantie de bon fonctionnement de deux ans (art. 1792-3), et les désordres signalés à la réception ou dans l’année qui suit, de la garantie de parfait achèvement de l’entrepreneur (art. 1792-6).

Ces garanties supposent une réception, expresse ou tacite. L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d’ouvrage, préfinance les réparations décennales sans attendre la recherche de responsabilité. Les désordres intermédiaires, hors garanties légales, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, prescrite par cinq ans.

• Vice caché : antérieur, caché, grave — deux ans à compter de la découverte.
• Non-conformité ou dol : cinq ans.
• Désordre décennal : solidité ou destination, dix ans depuis la réception.
• Parfait achèvement : un an, désordres réservés ou signalés.
• Dommages-ouvrage : déclaration à l’assureur, préfinancement.

Ce que fait le cabinet

Qualification du désordre et choix du fondement, expertise judiciaire en référé, déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, mise en cause des constructeurs et de leurs assureurs, assignation devant le tribunal judiciaire.

Le cabinet intervient pour les acquéreurs, les vendeurs, les maîtres d’ouvrage et les professionnels mis en cause.

Questions fréquentes

Le vendeur a exclu sa garantie dans l’acte : puis-je agir ?

Oui, si le vendeur connaissait le vice ou s’il est professionnel : la clause ne le protège pas. Sinon, la clause joue, mais l’action pour non-conformité ou dol reste ouverte.

Comment prouver que le vice était antérieur à la vente ?

Par une expertise, judiciaire de préférence, qui date l’origine du désordre. Le référé-expertise permet de l’obtenir rapidement et de préserver le délai de deux ans, que l’assignation en référé interrompt.

Qu’est-ce que la réception des travaux ?

L’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle fait courir les garanties légales. Elle peut être tacite, par prise de possession et paiement, mais mieux vaut un procès-verbal daté.

Dois-je déclarer le sinistre à mon assurance dommages-ouvrage ?

Oui, dès la découverte d’un désordre de nature décennale. L’assureur dispose de délais stricts pour répondre et préfinancer les travaux, sans attendre l’issue du procès contre les constructeurs.

Le délai de dix ans peut-il être interrompu ?

Oui, par une assignation, y compris en référé-expertise, dirigée contre chaque constructeur et son assureur. Une simple déclaration de sinistre ou une lettre ne suffit pas.

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