Loyers impayés, congé, dépôt de garantie : les litiges du bail d’habitation et du bail commercial

Impayés et clause résolutoire

Tout bail d’habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Elle ne produit effet qu’après un commandement de payer, signifié par commissaire de justice, resté sans effet dans le délai fixé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur saisit ensuite le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion.

Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire est en mesure de régler sa dette. Le locataire, lui, vérifie la régularité du commandement, le décompte des sommes réclamées et le respect des délais ; il peut aussi solliciter la commission de surendettement, dont la saisine suspend les poursuites.

Congé du bailleur, congé du locataire

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois, et pour l’un des trois motifs admis : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux — notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations (art. 15 de la loi de 1989). Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Un congé irrégulier, non motivé ou frauduleux est nul, et le locataire reste dans les lieux.

Le locataire donne congé à tout moment, avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les zones tendues et dans certaines situations — mutation, perte d’emploi, état de santé, bénéficiaires de certaines allocations. Le préavis court de la réception du congé.

Dépôt de garantie, charges, bail commercial

Le dépôt de garantie est restitué dans le mois suivant la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées (art. 22). Tout retard produit une majoration de dix pour cent du loyer mensuel par mois commencé. Les charges récupérables se régularisent annuellement, sur justificatifs.

Le bail commercial obéit à un régime distinct, régi par le code de commerce : durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, révision et déplafonnement du loyer, déspécialisation. Les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans (art. L. 145-60 du code de commerce).

• Commandement de payer régulier et délai respecté avant assignation.
• Congé motivé, délivré à l’échéance, avec le préavis légal.
• État des lieux d’entrée et de sortie contradictoires.
• Charges régularisées sur justificatifs.
• Bail commercial : renouvellement, indemnité d’éviction, révision.

Ce que fait le cabinet

Rédaction et vérification des congés et commandements, procédure de recouvrement et d’expulsion devant le juge des contentieux de la protection, défense du locataire, contestation du dépôt de garantie et des charges, contentieux du bail commercial devant le tribunal judiciaire.

Le cabinet intervient pour les bailleurs particuliers et institutionnels comme pour les locataires, en conseil et au contentieux.

Questions fréquentes

Mon bailleur peut-il me donner congé en cours de bail ?

Non. Le congé du bailleur ne prend effet qu’à l’échéance du bail, avec six mois de préavis et pour un motif admis par la loi. Un congé donné en cours de bail est sans effet.

Puis-je retenir le loyer si le logement a des défauts ?

Non, sauf autorisation du juge. Le locataire qui cesse de payer s’expose à la clause résolutoire. La voie est la mise en demeure, puis le juge, qui peut ordonner les travaux et réduire le loyer.

Le bailleur peut-il conserver le dépôt de garantie pour des travaux ?

Seulement pour des dégradations imputables au locataire, établies par comparaison des états des lieux et justifiées par devis ou factures. La vétusté reste à la charge du bailleur.

Que se passe-t-il si le locataire quitte les lieux avant la fin du préavis ?

Le loyer reste dû jusqu’à la fin du préavis, sauf si le logement est reloué avant, avec l’accord du bailleur.

Un bail commercial peut-il ne pas être renouvelé ?

Oui, mais le bailleur doit alors verser une indemnité d’éviction couvrant le préjudice du locataire, sauf motif grave et légitime ou reprise dans les cas prévus par le code de commerce.

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